Sur décision de l’ancienne majorité, le bâtiment de l’école Alsace qui a vu passer des générations d’enfants biarrots, a été bradée au promoteur bordelais Pichet. Alors qu’une nouvelle équipe est en place, on peut espérer que le cap soit rapidement changé pour préserver notre patrimoine. Retour sur une aberration économique, mais pas seulement, pour essayer d’en corriger les erreurs.
Au cœur de St Charles, l’école Alsace en assurait la vie. Sa cour de récréation joliment ombragée de platanes quadragénaires est un îlot de fraîcheur et de verdure.
Au moment où l’on se rend compte que des effectifs surchargés dans les classes ne sont plus envisageables pour l’avenir, distanciation sociale oblige, il parait complètement absurde de transformer ce bâtiment de 1899 en cubes destinés à la spéculation immobilière.
L’école maternelle a certes été transférée sur le site des Thermes Salins (en réduisant grandement l’espace extérieur dont les enfants disposent), mais pourquoi ne pas envisager de transformer le bâtiment en un nouveau lieu de vie pour tous. Biarritz a davantage besoin de lieux culturels, de lieux d’échange ou de lieux de soins que d’un énième programme immobilier pour résidence secondaire qui va encore faire grimper les prix locaux.
Nous sommes très nombreux à regretter cette décision et nous savons que ce n’est pas le bon choix. C’est la raison pour laquelle avant de voir les arbres tronçonnés et les tractopelles éventrer encore le quartier, nous souhaitons demander à la Mairie de revoir sa copie.
Revenons sur les chiffres
L’école a été vendue pour la somme de 3.1500.000€ au promoteur bordelais Pichet (pour être précis à une filiale qui s’appelle Promobat).
Certes, un peu loin de l’estimation faite par les domaines qui étaient de 3 630 000€, mais cela n’est pas le plus choquant.
Quelques petits calculs :
La surface de plancher du projet est de 1857 m2, donc pour obtenir la surface habitable on retire 20%. Il nous reste environ 1500 m2 qui seront commercialisés.
Soit un prix d’acquisition du foncier au m2 habitable (incidence foncière) autour de 2100€/m2.
Le projet annonce 26 logements. On arrive donc à une moyenne de 55/60m2 par logement, autrement dit des appartements de 2 pièces idéaux pour de futures résidences secondaires, mais certainement pas pour des familles biarrotes.
Le prix de vente moyen du m2 dans les projets Pichet de Bayonne ou Anglet est de 7500€/m2 habitable.
Sachant que pour construire, il faut compter 2000€ par m2.
On se retrouve avec un investissement de la part de Pichet de
2100 € + 2000 € = 4100 €
Si l’on se base sur une estimation volontairement basse du prix de vente au m2 neuf dans le quartier, on obtient un prix de 7500 €/ m2
7500 – 4100 = 3400 € /m2
La marge de Pichet sur ce terrain est donc de 3400 €/m2, soit environ 5 millions d’€ pour l’ensemble du projet.
Perspectives
D’un point de vue économique : la ville n’aurait-elle pas pu décider de construire elle-même ? Et donc de faire fructifier dans l’intérêt des finances publiques ce terrain ?
D’un point de vue écologique, la ville n’aurait-elle pas pu choisir d’en faire un modèle d’éco-construction et de résilience pour : sauver les arbres, réduire l’impact du bâtiment sur l’environnement, ainsi que sa consommation énergétique et sa gestion de l’eau et des déchets ?
D’un point de vue social, la ville n’aurait-elle pas pu construire elle-même ou avec un organisme pour être sûre de faire des logements accessibles aux Biarrots ?
D’un point de vue culturel, la ville n’aurait-elle pas pu choisir d’en faire un lieu de culture dont nous manquons cruellement, pour des expositions, des animations ou encore des moments de rencontres, puisque le partage entre espace intérieur et extérieur tel qu’il existe aujourd’hui s’y prête réellement ?
Du point de vue du quartier, la ville a fait le choix d’abandonner un lieu aimé de tous, véritable carrefour d’échange qui animait le quartier toute l’année au profit d’une résidence qui ne sera probablement occupée que l’été.
Pourquoi ne pas s’interroger sur la pertinence de ce choix si loin des intérêts des Biarrots?
Nous voulons donc avec votre aide interpeller la Mairie pour leur demander :
– de revoir le projet de désaffectation du domaine public de l’école Alsace
– d’organiser une réunion publique pour écouter les attentes et les craintes des riverains
– de communiquer de façon transparente sur les étapes du projet
Si vous souhaitez soutenir cette action de notre part, merci de cliquer sur le bouton ci-dessous.
| Fonctionnement des appels à projets locaux en matière de promotion immobilière La Mairie publie un cahier des charges plutôt complet. Les candidats répondent en intégrant ce cahier des charges et font une offre pour l’acquisition du terrain en fonction du coût de réalisation et des contraintes (environnement, santé, insonorisation, stationnement…). Au moment de la sélection, tous les candidats s’engagent à respecter les normes mentionnées. La Mairie choisit donc le candidat qui fait la meilleure proposition financière. En apparence, ce choix semble être le meilleur dans l’intérêt des Biarrots, puisque c’est celui qui rapportera le plus aux deniers publics. Ce n’est malheureusement qu’une apparence. La raison pour laquelle les offres des différents candidats peuvent varier financièrement de plusieurs centaines de milliers d’euros est qu’une fois l’appel d’offre gagné, plus personne ne contrôle que les contraintes initiales soient bien respectées. Et l’argent investi dans l’acquisition du terrain pour gagner l’appel d’offre est récupéré sur la qualité du bâti. |
| Les faits versus la légende Beaucoup s’indignent que cette école soit vendue alors qu’il parait que c’était une donation faite pour les enfants de St Charles par Alfred Staehling et Edouard Schlumberger. La réalité est un peu plus complexe. Les donateurs bienveillants ont ainsi versé une somme à la ville pour que celle-ci construise une école pour les enfants. L’obligation de la ville en la matière est donc de maintenir une école, pas de conserver un bâtiment malheureusement. |
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